Спонсор более известен в Нью-Йорке под другим термином – застройщик недвижимости.
Проще говоря, спонсор – это первоначальный владелец непроданных акций или кондоминиумов в здании, расположенном в США.
Спонсор или застройщик может быть или не быть одним человеком, а в некоторых случаях спонсором является конгломерат организаций, которые объединили свои усилия под зонтиком LLC (Общество с ограниченной ответственностью) для данного конкретного проекта развития недвижимости.
Нью-Йорк спонсорское подразделение
Спонсорские паи – это квартиры в кооперативе, где застройщик или здание владеют непроданными паями, выделенными на пай.
Привлекательность этих спонсорских единиц заключается в том, что нет необходимости соблюдать подзаконные акты кооператива, такие как одобрение совета директоров или право первоочередного отказа, а другими преимуществами покупки непосредственно у спонсора могут быть более низкая стоимость или совершенно новая, никогда не проживавшая в доме единица.
Однако, хорошие вещи имеют и недостатки: некоторые потенциальные негативные аспекты могут быть связаны с более высокой ценой и расходами на закрытие сделки на новые квартиры или необходимостью тратить много средств на ремонт.
Ниже перечислены некоторые преимущества и недостатки покупки паев у спонсора/застройщика.
Преимущества Покупка у спонсора
Самыми большими преимуществами покупки спонсорской квартиры в Нью-Йорке являются уединение и удобство.
- Отсутствие одобрения совета директоров: поскольку вы имеете дело непосредственно с застройщиком, приобретение единиц, принадлежащих спонсорам, позволяет покупателям обойти процесс рассмотрения финансового пакета и собеседования совета директоров.
Хотя, в некоторых случаях, покупателям придется заплатить за такие объекты больше, поскольку этот внутренний путь может помочь обойти одобрение совета директоров.
- Меньшая стоимость: если спонсорская квартира не была отремонтирована, некоторые спонсорские квартиры будут стоить дешевле, чем перепродаваемые квартиры в здании, которое продается “как есть”.
- Более простое финансирование: Иногда спонсоры могут быть более гибкими в отношении профиля покупателя, что облегчает приобретение жилья для частных лиц.
Отсутствие проверки со стороны совета директоров также облегчает этот процесс и потенциально может ускорить закрытие сделки.
Однако кредиторы более склонны одобрить ипотеку для покупателя в здании, где большинство единиц жилья не находится в собственности спонсоров или в аренде, где по крайней мере половина единиц жилья занята владельцами.
- Оригинальные строительные детали: обычно в помещениях, принадлежащих спонсорам, могут сохраняться оригинальные строительные детали, которые были выпотрошены в ходе ремонта при смене владельцев других помещений в здании.
Недостатокs Покупка у спонсора
Существует лишь несколько недостатков приобретения спонсорского аппарата, ниже перечислены некоторые из них, которые следует учитывать.
- Потенциальная реконструкция: иногда спонсорские квартиры продаются “как есть”, что отлично сказывается на общей цене покупки. Однако за этим могут последовать масштабные и дорогостоящие ремонтные работы
- Более высокая цена:
По стоимости единицы – стоимость спонсорских единиц потенциально выше, исходя из значительных преимуществ, которые могут быть получены при покупке непосредственно у застройщика в недавно построенном здании.
О налоге на передачу – покупатели иногда платят премию за спонсорские единицы – своего рода quid-pro-quo за возможность обойти традиционную проверку и контроль совета директоров.
Добавьте к этому еще один расход: налог на передачу единиц недвижимости, который застройщики часто просят заплатить домовладельцев. Налог на передачу прав собственности – это налог, уплачиваемый при передаче права собственности на дом от продавца к покупателю.
Этот налог на передачу имущества увеличит расходы на закрытие сделки.
Однако в конце концов, когда покупатель приобретает дом, он или она становится частью большой группы собственников здания и должен соблюдать правила и законы здания.
Способы, которыми спонсор может негативно повлиять на кооператив или кондоминиум
Даже если вы не покупаете спонсорскую единицу, присутствие спонсора в здании может повлиять на стоимость, а в некоторых случаях и на возможность финансирования покупки.
- Контроль совета директоров: когда девелопер сохраняет контроль совета директоров в течение длительного времени или бессрочно, это может создать проблему, когда спонсор вступает в противоборство с владельцами здания по таким важным вопросам, как ремонт или распределение операционного бюджета.
Как и в случае с покупкой новостроек, ответы на подобные сценарии кроются в плане размещения: в нем подробно описывается, сохранит ли спонсор контроль над значительным количеством единиц, достаточным для сохранения контроля совета директоров, даже после того, как большинство единиц здания будут проданы владельцам.
- Сохранение права собственности на слишком большое количество квартир: хотя возможность приобрести спонсорскую единицу может быть благом для отдельного человека, она может быть менее значительной для всех собственников жилья в здании.
Ключевым фактором является финансирование: если арендных и спонсорских квартир больше, чем квартир, занимаемых владельцами, это может затруднить финансирование и рефинансирование для владельцев квартир.
Как уже упоминалось ранее, кредиторы предпочитают одобрять финансирование в зданиях, где по крайней мере 50% единиц жилья принадлежит покупателям.
Часто банки требуют, чтобы эта цифра была еще выше.
Как и обычно при изучении кооператива или кондоминиума, изучите репутацию и послужной список застройщика, включая проекты, созданные этим спонсором.
Если арендаторов было слишком много, это становилось проблематичным для владельцев.
Прежде чем всерьез задуматься о покупке у спонсора, продумайте все до мелочей и найдите как можно больше информации о застройщике.
Как обычно, эксперт Damalion помогает иностранным инвесторам, которые планируют купить квартиру в Нью-Йорке.
