Sponsor jest w Nowym Jorku bardziej znany pod innym określeniem – deweloper.
A mówiąc prościej, sponsor to pierwotny posiadacz niesprzedanych udziałów lub jednostek condo w budynku zlokalizowanym w USA.
Sponsor lub deweloper może lub nie może być jedna osoba i W niektórych przypadkach, sponsor jest konglomerat podmiotów, które połączyły siły pod parasolem LLC (Limited Liability Company) dla tego konkretnego projektu rozwoju nieruchomości.
Nowy Jork jednostka sponsorująca
Lokale sponsorowane to mieszkania w spółdzielni, w których deweloper lub budynek jest właścicielem niesprzedanych udziałów przydzielonych do danego lokalu.
Atrakcją tych jednostek sponsorskich jest to, że nie ma potrzeby stosowania się do regulaminów spółdzielni, takich jak zatwierdzenie zarządu lub prawo pierwszej odmowy i inne atuty kupowania bezpośrednio od sponsora może być niższy koszt, lub zupełnie nowa, nigdy nie zamieszkana jednostka.
Jednak dobre rzeczy przychodzą z wadami też: niektóre potencjalne negatywne aspekty mogą być wyższe ceny tag i koszty zamknięcia na nowych jednostek lub konieczności spędzenia dużo na remonty.
Poniżej przedstawiono niektóre z zalet i wad zakupu jednostek od sponsora/dewelopera.
Korzyści zakupu od sponsora
Największe zalety zakupu jednostki sponsorowanej w NYC to prywatność i wygoda.
- Pominięcie zatwierdzenia przez zarząd: ponieważ masz do czynienia bezpośrednio z deweloperem, zakup jednostek sponsorowanych umożliwia nabywcom ominięcie procesu przeglądu pakietu finansowego i rozmowy z zarządem.
Chociaż w niektórych przypadkach nabywcy będą musieli zapłacić premię za takie jednostki ze względu na ten wewnętrzny tor, który może pomóc ominąć zatwierdzenie zarządu.
- Niższe ceny: gdy lokal sponsorowany nie został wyremontowany, niektóre mieszkania sponsorowane będą tańsze niż lokale odsprzedawane w budynku dokonującym sprzedaży “jak jest”.
- Łatwiejsze finansowanie: Czasami sponsorzy mogą być bardziej elastyczni co do profilu nabywcy, ułatwiając jednostkom zakup jednostki.
Brak weryfikacji przez zarząd również ułatwia ten proces i może potencjalnie przyspieszyć zamknięcie.
Jednak kredytodawcy są bardziej skłonni do zatwierdzenia kredytu hipotecznego dla nabywcy w budynku, w którym większość jednostek nie jest własnością sponsora lub wynajmowanych z co najmniej połową jednostek zajmowanych przez właściciela.
- Oryginalne detale konstrukcyjne: zazwyczaj lokale należące do sponsorów mogą nadal posiadać oryginalne detale konstrukcyjne, które zostały wypatroszone w trakcie remontu przez kolejnych właścicieli innych lokali w budynku.
Wadas zakupu od sponsora
Istnieje tylko kilka wad zakupu jednostki sponsorskiej, poniżej przedstawiono kilka z nich do rozważenia.
- Potencjalna renowacja: czasami jednostki sponsorowane są “jak jest”, co jest świetne dla ogólnej ceny zakupu. Jednak po tym mogą nastąpić rozległe i kosztowne remonty
- Wyższa cena:
Kosztjednostki – koszt jednostek sponsorowanych jest potencjalnie wyższy ze względu na znaczne korzyści, które mogą wynikać z zakupu bezpośrednio od dewelopera w nowo wybudowanym budynku.
Podatek od przeniesienia – kupujący czasami płacą premię za jednostki sponsorowane – rodzaj quid-pro-quo za możliwość ominięcia tradycyjnej weryfikacji i kontroli zarządu.
Do tego dochodzi jeszcze jeden wydatek: podatek od przeniesienia własności lokali, o którego zapłacenie deweloperzy często proszą właścicieli domów. Podatek od przeniesienia jest podatkiem płaconym za przeniesienie tytułu i własności domu ze sprzedającego na kupującego.
Ten podatek od przeniesienia zwiększy koszty zamknięcia.
Jednak w końcu, gdy kupujący kupuje dom, staje się częścią większego zespołu właścicieli budynku i musi przestrzegać regulaminu i zasad.
Sposoby Sponsor może negatywnie wpłynąć Co-op lub Condo
Nawet jeśli nie kupujesz lokalu sponsorowanego, obecność sponsora w budynku może wpłynąć na jego wartość, a w niektórych przypadkach nawet na możliwość sfinansowania zakupu.
- Kontrola zarządu: gdy deweloper utrzymuje kontrolę nad zarządem przez długi czas lub bezterminowo, może to stwarzać problemy, gdy sponsor blokuje rogi z właścicielami budynku w ważnych kwestiach, takich jak remonty lub to, na co przeznaczyć budżet operacyjny.
Podobnie jak w przypadku zakupu nowych budynków, odpowiedzi na takie scenariusze znajdują się w planie oferty: określa on, czy sponsor będzie nadal sprawował kontrolę nad znaczącą liczbą lokali, wystarczającą do utrzymania kontroli zarządu – nawet po tym, jak większość lokali w budynku zostanie sprzedana właścicielom.
- Zachowanie własności zbyt wielu mieszkań: podczas gdy możliwość zakupu jednostki sponsorowanej może być dobrodziejstwem dla jednostki, to może być mniejszym, zbiorowo, dla wszystkich właścicieli domów w budynku.
Kluczowy wpływ ma finansowanie: jeśli jest więcej mieszkań wynajmowanych i sponsorowanych niż mieszkań zajmowanych przez właścicieli, może to utrudnić właścicielom lokali finansowanie i refinansowanie.
Jak wspomniano wcześniej, kredytodawcy preferują zatwierdzanie finansowania w budynkach, w których co najmniej 50% jednostek jest własnością homebuyera.
Często banki będą wymagały, aby ta liczba była jeszcze wyższa.
Podobnie jak w przypadku badania spółdzielni lub condo, zbadaj reputację i osiągnięcia dewelopera, w tym rozwój stworzony przez tego sponsora.
Jeśli było zbyt wielu najemców, stawało się to problematyczne dla właścicieli.
Zanim poważnie rozważysz zakup od sponsora, przemyśl każdy najdrobniejszy szczegół i znajdź jak najwięcej informacji o deweloperze.
Jak zwykle ekspert Damalionu pomaga zagranicznym inwestorom, którzy planują zakup mieszkania w Nowym Jorku.
