El patrocinador es más conocido en Nueva York por otro término, el de promotor inmobiliario.
En pocas palabras, un patrocinador es el titular original de las acciones no vendidas o de las unidades de condominio de un edificio situado en los Estados Unidos.
Un patrocinador o promotor puede ser o no una sola persona y, en algunos casos, el patrocinador es un conglomerado de entidades que han combinado sus fuerzas bajo el paraguas de una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada) para ese proyecto de desarrollo inmobiliario en particular.
Una unidad de unidad patrocinadora
Las unidades de patrocinio son apartamentos en una cooperativa en la que el promotor inmobiliario o el edificio son propietarios de las acciones no vendidas asignadas a la unidad.
El atractivo de estas unidades de los patrocinadores es que no hay necesidad de cumplir con los estatutos de la cooperativa, tales como la aprobación de la junta o el derecho de tanteo, y otras ventajas de la compra directa de un patrocinador puede ser el costo más bajo, o un nuevo nunca vivió en la unidad.
Sin embargo, las cosas buenas también tienen sus desventajas: algunos aspectos negativos potenciales pueden ser el precio más alto y los costes de cierre de las unidades nuevas o tener que gastar mucho en renovaciones.
A continuación se describen algunas de las ventajas y desventajas de comprar unidades a un promotor.
Beneficios de comprar a un patrocinador
Las mayores ventajas de comprar una unidad de patrocinio en Nueva York son la privacidad y la comodidad.
- Evitar la aprobación de la junta: al tratar directamente con el promotor, la compra de unidades propiedad del patrocinador permite a los compradores evitar el proceso de revisión del paquete financiero y de entrevistas de la junta.
Aunque, en algunos casos, los compradores tendrán que pagar una prima por dichas unidades debido a esta vía interna que puede ayudar a evitar la aprobación de la junta.
- Más barato: cuando la unidad del patrocinador no ha sido reformada, algunos apartamentos del patrocinador serán menos caros que las unidades de reventa del edificio que se venden “tal cual”.
- Financiación más fácil: A veces los patrocinadores pueden ser más flexibles en cuanto al perfil del comprador, lo que facilita la adquisición de una unidad por parte de los particulares.
La falta de examen por parte de la junta directiva también facilita este proceso y puede acelerar el cierre.
Sin embargo, los prestamistas son más proclives a aprobar una hipoteca para el comprador en un edificio en el que la mayoría de las unidades no son propiedad de los patrocinadores o en el que al menos la mitad de las unidades están ocupadas por los propietarios.
- Detalles de la construcción original: normalmente, las unidades propiedad de un patrocinador pueden conservar los detalles de la construcción original que se destruyeron en las renovaciones a lo largo de una sucesión de diferentes propietarios en las otras unidades de un edificio.
Desventajas de comprar a un patrocinador
Sólo hay unas pocas desventajas en la compra de una unidad de patrocinio, a continuación se describen algunas de ellas a tener en cuenta.
- Renovación potencial: a veces las unidades de los patrocinadores están “como están”, lo que es genial para el precio de compra general. Sin embargo, esto puede ir seguido de extensas y costosas renovaciones
- Precio más alto:
Sobre el coste de la unidad: el coste de las unidades de los patrocinadores es potencialmente más alto debido a las importantes ventajas que puede suponer la compra directa al promotor en un edificio de nueva construcción.
En cuanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, los compradores a veces pagan una prima por las unidades de los patrocinadores, una especie de quid-pro-quo por la posibilidad de eludir la investigación y el escrutinio tradicional de la junta directiva.
A esto hay que añadir otro gasto: el impuesto de transmisiones patrimoniales, que los promotores suelen pedir a los propietarios que paguen. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales es el impuesto que se paga para transferir el título y la propiedad de una vivienda del vendedor al comprador.
Este impuesto de transferencia aumentará los costes de cierre.
Sin embargo, al final, cuando un comprador adquiere una vivienda, pasa a formar parte del conjunto de propietarios del edificio y debe cumplir los reglamentos y normas del mismo.
Formas en que un patrocinador puede afectar negativamente a una cooperativa o condominio
Incluso si no está comprando una unidad de un patrocinador, la presencia de un patrocinador en un edificio puede influir en el valor y, en algunos casos, en la capacidad de financiar su compra.
- Control de la junta directiva: cuando un promotor mantiene el control de la junta directiva a largo plazo, o de forma indefinida, esto puede crear un problema cuando el promotor se enzarza con los propietarios del edificio sobre cuestiones importantes como las renovaciones o a qué destinar el presupuesto de explotación.
Al igual que en el caso de las compras de nueva construcción, las respuestas a este tipo de situaciones se encuentran en el plan de oferta: en él se detalla si el patrocinador seguirá manteniendo el control de un número de unidades lo suficientemente importante como para mantener el control de la junta directiva, incluso después de que la mayoría de las unidades del edificio se hayan vendido a los propietarios-ocupantes.
- Conservación de la propiedad de demasiados apartamentos: aunque poder comprar una unidad de patrocinio puede ser una ventaja para un individuo, puede serlo menos, colectivamente, para todos los propietarios del edificio.
Un impacto clave es la financiación: si hay más alquileres y apartamentos de propiedad de patrocinadores que de propietarios, esto puede dificultar la financiación y refinanciación de los propietarios de unidades.
Como ya se ha mencionado, los prestamistas prefieren aprobar la financiación en edificios en los que al menos el 50% de las unidades son de propiedad del comprador.
A menudo, los bancos exigen que esta cifra sea aún mayor.
Como suele ocurrir cuando se investiga una cooperativa o un condominio, investigue la reputación y el historial del promotor, incluidas las promociones creadas por éste.
Si hay demasiados inquilinos, se convierte en un problema para los propietarios.
Antes de considerar seriamente la posibilidad de comprar a un patrocinador, piense hasta el último detalle y busque toda la información que pueda encontrar sobre el promotor.
Como siempre, el experto Damalion ayuda a los inversores extranjeros que planean comprar un apartamento en Nueva York.
