Um patrocinador é mais comummente conhecido em Nova Iorque por outro termo, o promotor imobiliário.
E para simplificar, um patrocinador é o detentor original das acções não vendidas ou das unidades do condomínio num edifício localizado nos EUA.
Um patrocinador ou promotor pode ou não ser uma pessoa e, em alguns casos, o patrocinador é um conglomerado de entidades que têm forças combinadas sob a égide de uma LLC (Limited Liability Company) para esse projecto de desenvolvimento imobiliário em particular.
Uma Nova Iorque unidade patrocinadora
As unidades patrocinadoras são apartamentos numa cooperativa em que o promotor imobiliário ou edifício é proprietário das acções não vendidas atribuídas à unidade.
O apelo destas unidades patrocinadoras é que não há necessidade de cumprir os estatutos da cooperativa, tais como a aprovação da direcção ou o direito de primeira recusa e outras vantagens de comprar directamente a um patrocinador podem ser de custo mais baixo, ou uma unidade novinha em folha nunca vivida.
No entanto, as coisas boas também vêm com desvantagens: alguns aspectos negativos potenciais podem ser uma etiqueta de preço mais elevado e custos de fecho em unidades novas ou ter de gastar muito em renovações.
A seguir, apresentam-se algumas das vantagens e desvantagens de comprar unidades de um patrocinador/desenvolvedor.
Benefícios de Comprar de um Patrocinador
As maiores vantagens de comprar uma unidade patrocinadora em NYC são a privacidade e a conveniência.
- Aprovação do conselho: como está a lidar directamente com o promotor, a compra de unidades de propriedade do patrocinador permite aos compradores contornar o processo de revisão do pacote financeiro e de entrevista do conselho.
Embora, em alguns casos, os compradores terão de pagar um prémio por tais unidades devido a esta via interna que pode ajudar a contornar a aprovação do quadro.
- Menos caro: quando a unidade patrocinadora não tiver sido remodelada, alguns apartamentos patrocinadores serão menos caros do que as unidades de revenda no edifício que realiza a venda “tal como está”.
- Financiamento mais fácil: Por vezes os patrocinadores podem ser mais flexíveis quanto ao perfil de um comprador, facilitando a aquisição de uma unidade por particulares.
A falta de controlo da direcção também facilita este processo e pode potencialmente acelerar o encerramento.
No entanto, os mutuantes estão mais inclinados a aprovar uma hipoteca do comprador num edifício onde a maioria das unidades não é propriedade do patrocinador ou arrendamentos com pelo menos metade das unidades ocupadas pelo proprietário.
- Detalhe de Construção Original: normalmente, as unidades de propriedade do patrocinador podem ainda ter o detalhe de construção original que foi eviscerado em renovações sobre uma sucessão de diferentes proprietários nas outras unidades de um edifício.
Desvantagems de Comprar de um Patrocinador
Existem apenas algumas desvantagens na compra de uma unidade patrocinadora, abaixo descritas, algumas delas a considerar.
- Renovação Potencial: por vezes as unidades patrocinadoras são “como estão”, o que é óptimo para o preço de compra global. No entanto, isto pode ser seguido de renovações extensas e dispendiosas
- Etiqueta de preço mais elevado:
No custo unitário – o custo das unidades patrocinadoras é potencialmente mais elevado com base nos benefícios significativos que podem advir da compra directa ao promotor num edifício recentemente construído.
No Imposto de Transferência – os compradores pagam por vezes um prémio pelas unidades patrocinadoras – uma espécie de quid-pro-quo pela capacidade de contornar o tradicional controlo e escrutínio da administração.
Acrescente-se a isso outra despesa: imposto de transferência para unidades que os promotores pedem frequentemente aos proprietários para pagar. O imposto de transmissão é o imposto pago para transferir o título e a propriedade de uma casa do vendedor para o comprador.
Este imposto de transferência irá aumentar os custos de encerramento.
No entanto, no final do dia, quando um comprador compra uma casa, ele ou ela torna-se parte da dobra do maior proprietário do edifício e deve cumprir os estatutos e regras dos edifícios.
Como um patrocinador pode afectar negativamente uma cooperativa ou condomínio
Mesmo que não esteja a comprar uma unidade patrocinadora, a presença de um patrocinador num edifício pode ter impacto no valor e, nalguns casos, é até possível financiar a sua compra.
- Controlo do Conselho de Administração: quando um promotor mantém o controlo do Conselho de Administração a longo prazo, ou indefinidamente, isto pode criar um problema quando o promotor bloqueia as buzinas com os proprietários do edifício sobre questões importantes como renovações ou para onde atribuir o orçamento operacional.
À semelhança das compras de novas construções, as respostas a cenários como este encontram-se no plano de oferta: detalha se o patrocinador manterá ou não o controlo de um número significativo – número suficiente de unidades para manter o controlo da placa – mesmo depois de a maioria das unidades do edifício ter sido vendida aos proprietários-ocupantes.
- Manter a posse de demasiados apartamentos: embora a compra de uma unidade patrocinadora possa ser uma vantagem para um indivíduo, pode ser menos, colectivamente, para todos os proprietários do edifício.
Um impacto chave é o financiamento: se houver mais alugueres e apartamentos de propriedade de patrocinadores do que os ocupados pelos proprietários, isto pode tornar o financiamento e refinanciamento difíceis para os proprietários das unidades.
Como mencionado anteriormente, os mutuantes preferem aprovar financiamento em edifícios onde pelo menos 50% das unidades são propriedade de compradores de casas.
Muitas vezes, os bancos vão exigir que este número seja ainda mais elevado.
Como é geralmente o caso quando se investiga uma cooperativa ou condomínio, investigar a reputação e o historial do promotor, incluindo os desenvolvimentos criados por esse patrocinador.
Se houver demasiados arrendatários, torna-se problemático para os proprietários.
Antes de pensar seriamente em comprar a um patrocinador, pense em todos os detalhes e encontre o máximo de informação que conseguir encontrar sobre o promotor.
Como habitualmente, o perito Damalion ajuda os investidores estrangeiros que planeiam comprar um apartamento em Nova Iorque.
