Egy lakás vásárlása New Yorkban, az Amerikai Egyesült Államokban (USA ) több, mint egy státuszszimbólum a világ egyik legnépszerűbb városában lévő ingatlan birtoklásához. Ez egy kézzelfogható befektetési döntés is. Annak eldöntése, hogy NYC társasházi vagy társasházi lakást vásároljon-e, attól függ, hogy mit tervez az ingatlannal.
Az egyik fontos kérdés, amelyre választ kell tudnia adni, hogy a New York-i lakás befektetési célú ingatlan lesz-e, vagy elsődleges vagy másodlagos lakóhelyként fogja használni.
Ezen esetek bármelyikében a Damalion szakértője segíthet Önnek a vásárlásban, és elmagyarázza Önnek, hogy milyen tényezőket kell figyelembe vennie, mielőtt megvásárolja a New York-i lakást. Az alábbiakban ismertetjük a legfontosabb szempontokat egy New York-i vásárló számára.
Hol érdemes vásárolni New Yorkban
Ez egy fontos kérdés. Ha már jártál New Yorkban, lehet, hogy már van választási lehetőséged, és pontosan tudod, mit szeretnél, de az ottani élet valósága viszonylag más lehet.
De ha még nem él New Yorkban, akkor javasoljuk, hogy először látogasson el a városba. Szánjon időt arra, hogy végigsétáljon a város különböző negyedein, hogy megnézze, hol érezheti magát igazán otthon. New York környékének ideálisnak kell lennie az Ön számára.
A legfontosabb figyelembe veendő tényezők a következők: Mekkora lakást keres? Szeretné a jövőben bérbe adni? És persze, hogy mekkora az Ön költségvetése a New York-i lakás megszerzéséhez?
Még jobb, ha kapcsolatba lép egy tapasztalt vásárlói ügynökkel, aki személyre szabottan mutatja be New Yorkot. Ha komolyan gondolja, hogy a városban szeretne vásárolni, és még nem ott lakik, szüksége lesz egy tapasztalt ingatlanügynök segítségére a helyszínen, vagyis a damalionos szakértője ezen a fronton is segíthet.
Hogyan találom meg a helyet New Yorkban ?
A legtöbb vásárló az interneten próbálja megtalálni a New York eladó ingatlanok különböző weboldalakon, hogy képet kapjon arról, hogy mit akartak, ezt is megpróbálhatja, azonban ha úgy dönt, hogy ezt egyedül teszi, ne feledje, hogy a megfelelő hely megtalálásának módszere nagyon frusztráló és fárasztó lehet. Ez azért van, mert a New York-i lakások többségét a REBNY (Real Estate Board Of New York) tagjai közé tartozó brókerek forgalmazzák, ami garantálja, hogy az eladásra kínált új ingatlanokat először a bróker közösségen belül osztják meg.
A megfelelő tanácsokkal és információkkal azonban rájön, hogy ez közel sem olyan nehéz, mint ahogy azt egyesek gondolnák. A Damalion szakértőjével az Ön oldalán leegyszerűsítjük a lakásvásárlás folyamatát New Yorkban.
Mik a New York-i lakásod beszerzési költségei ?
A vevők szerencséjére a közvetítő igénybevétele a házvásárláshoz ingyenes. Azonban, ha már azonosította a megvásárolni kívánt ingatlant, a kapcsolódó költségek New York ban a következők lehetnek:
- Az eladó által fizetett: brókeri díj, állami vagyonátruházási adó (0,4%) és városi vagyonátruházási adó (az első 500k 1%-a, utána 1,425%).
- A vevő által fizetett: értékbecslési és ellenőrzési díjak, címkeresési és biztosítási díjak, kúriaadó (1% az 1 millió feletti ingatlanok esetében), jelzáloghitel-kezelési díj és pontok (%-4%), jelzáloghitel-felvételi adó (1,75-2%-2.175%), és a vevő ügyvédi díja.
Készen vannak a szükséges papírok?
Lakásvásárláskor valójában csak a pénzre van szüksége. A szövetkezetek azonban mások. A Co-op igazgatótanácsa valószínűleg a következő dokumentumokat fogja kérni az engedélyezéshez.
- A munkáltató levele, amely tartalmazza a pozíciót, a fizetést és a munkaviszony időtartamát.
- Az utolsó két fizetési bizonylat
- Az elmúlt két év adóbevallásai
- Az utolsó két hónap bankszámlakivonatai
- A lakásban élő egyéb rokonok neve, foglalkozása és életkora.
- A háziállatok adatai.
- Két személyes és üzleti ajánlólevél
- egyéb eszközök ellenőrzése, és
- Fényképes azonosítás
A közvetítője segít Önnek összegyűjteni ezt már a lakáskeresés előtt, hogy ne veszítsen időt, amikor az Ön által preferált lakásra kerül sor.
Mennyi ideig tart a vásárlás befejezése?
Normális, hogy azok, akik még soha nem vásároltak New Yorkban, jelentősen alábecsülik az ottani ingatlanvásárláshoz szükséges időt, de ha reálisak és lézerfókuszúak vagyunk, akkor felgyorsíthatjuk a dolgokat. Ha tudja, hogy mi van odakint, mik az Ön igényei, és van egy szilárd érzék a költségvetést, akkor lehet, hogy verte az országos átlag 10 hét, és látni az ideális ingatlan a megfelelő áron a korai szakaszban a keresési folyamat.
De ne számítson teljesen erre az időkeretre, mivel más tényezők is szerepet játszanak, például a környék, az ingatlanügynök, a kívánságlista és a rugalmasság, az ajánlat és az elfogadás, a szerződés előkészítése és aláírása, valamint a szerződés lezárása.
Mi a különbség egy társasház és egy társasház között?
Amikor Ön szövetkezeti lakást vásárol, nem a hivatalos értelemben vett ingatlant vásárol. Ön egy társaság részvényeit vásárolja meg, és ez a “szövetkezet” birtokolja az épületet. Minél nagyobb a befektetési jegye, annál több részesedése van a szövetkezetben.
A társasházi lakás viszont egy olyan személyes lakóhely, amelyben maga az egység az Ön tulajdonában van, így az tényleges ingatlan. A társasházi lakók nemcsak az egyéni lakásaikat birtokolják, hanem az épület többi részét alkotó közös területeket is közösen birtokolják.
A társasház tulajdonosaként egy kicsit több irányítással és rugalmassággal rendelkezik, mint egy társasház megvásárlásakor.
Az árpontok, az engedélyezési folyamatok, a különböző előlegek, a lakástulajdonosi előírások és a pénzügyi követelmények alkotják a többi fő különbséget. Ezek a megkülönböztetések azonban nem jelentik azt, hogy az egyik természetesen jobb, mint a másik. Ezt Önnek, mint vevőnek kell eldöntenie, a lakásigényei alapján.
Ha még mindig megdöbbent az egész co-op/condo helyzet, nem vagy egyedül, a Damalion szakértője mindig itt van, hogy segítsen.
Ha a vásárlás mellett döntök, mik a tipikus havi költségek?
A szövetkezetben a részvényesek havi fenntartási díjat fizetnek. E díjak egy része az épület üzemeltetésének költségeit fedezi, a másik része pedig az egyes részvényesekhez rendelt ingatlanadó összege, amely a lakásukhoz rendelt részvények számán alapul.
Ezen túlmenően a szövetkezeti igazgatóságok megkövetelhetik a részvényesektől, hogy alkalmanként további készpénzzel járuljanak hozzá a tartalékalap növeléséhez vagy egy adott projekt kifizetéséhez. Általában a részvényesek a befizetéseket egy bizonyos időszakra, például 3-18 hónapra oszthatják el.
Egy társasházban a havi díjakat közös költségnek nevezik. Megjegyzés: Az ingatlanadót nem tartalmazza a havi közös költség, az egyes tulajdonosok közvetlenül a kormánytól kapják a számlát. A társasházi igazgatóságokhoz hasonlóan a társasházi igazgatóságok is kivetnek értékbecsléseket, ha ez elengedhetetlen.
A havi díjak mind a társasházakban, mind a társasházakban hajlamosak növekedni a kényelem és a személyzet kiterjedtségével. A nagyobb épületek azonban méretgazdaságossági előnyökkel rendelkeznek a személyzet és az üzemeltetés tekintetében, ami gyakran alacsonyabb közös költségekben mutatkozik meg.
A fenti iránymutatások alapján már tudnia kell, hogy Ön életképes vevő-e New York-i ingatlanra. Ha tehát készen áll arra, hogy most megvásárolja New York-i ingatlanát, vagy további részletekre van szüksége, akkor menjünk előre együtt, és lépjen kapcsolatba most a Damalion szakértőjével , és mi szívesen végigvezetjük Önt.
Lakásvásárlás New Yorkban (USA): jogi, adózási és gyakorlati útmutató külföldi vevőknek
New York City-ben (NYC) lakást vásárolni jogilag ügyvéd-vezérelt folyamat: ajánlat, ügyvédi vizsgálat (due diligence), szerződés, letét (escrow), társasházi/bérlői szabályzatok ellenőrzése, finanszírozás, zárás. A költségek közé tartozik a Mansion Tax (1–3,9%), az állami/önkormányzati átírási illeték (Transfer Tax), jelzálog-bejegyzési adó (Mortgage Recording Tax), címbiztosítás, ügyvédi díj, társasházi (condo) vagy lakásszövetkezeti (co-op) díjak. Külföldi vevő gyakran LLC-n vagy truston keresztül vásárol a kockázat- és adatvédelem, valamint öröklési-/adózási szempontok kezelése érdekében.
Miért vonzó New York a lakásvásárlóknak?
New York az USA pénzügyi és kulturális központja; likvid piac, mély bérlői kereslet és erős hosszú távú értékállóság. Manhattan prémium, Brooklyn és Queens dinamikus növekedést mutat; a condo kínálat befektetőknek, a co-op elsődleges lakhatásra kedvelt. A fő üzleti tengelyek: Manhattan – Fifth Avenue, Park Avenue, Madison Avenue; Midtown – Sixth Avenue; Downtown – Wall Street, Broadway; Brooklyn – Bedford Avenue, Fulton Street; Queens – Queens Boulevard.
Milyen jogi formában érdemes vásárolni (magánszemély, LLC, trust)?
Magánszemélyként egyszerűbb; ugyanakkor egytagú amerikai LLC (Limited Liability Company) gyakori a felelősség- és adatvédelmi, valamint öröklési tervezési okokból. Speciális esetekben revocable/irrevocable trust használható. A választást befolyásolja a finanszírozás, a banki KYC, a bérbeadás terve és az adózás. Szakértői jogi és adótanácsadás szükséges.
Co-op vagy Condo: miben különböznek, és melyik a jobb befektetésre?
Condo: ingatlan-tulajdoni lap (deed), rugalmasabb bérbeadás, általában magasabb vételár és alacsonyabb belépési szigor. Co-op: részvényesi tulajdon a szövetkezetben, igazgatósági jóváhagyás, szigorúbb bérbeadási politika, jellemzően alacsonyabb vételár. Külföldi befektetőknek a condo a gyakoribb választás.
Mennyibe kerül a zárás (closing) – milyen adók és illetékek vannak?
| Tétel | Irányadó tartomány / megjegyzés |
|---|---|
| Mansion Tax (NY állam) | 1–3,9% (1M USD feletti lakóingatlanoknál, sávosan emelkedik) |
| NYC/NY State Transfer Tax | Alapesetben eladó fizeti; új építésnél vevőre hárulhat részben |
| Mortgage Recording Tax | Csak jelzálog esetén, Manhattanben kb. 1,925%–2,175% tartomány |
| Címbiztosítás (Title Insurance) | Egyszeri díj a vevőnek; a tulajdonjog és jelzálog védelmére |
| Ügyvédi díj (Attorney) | Fix díj vagy sávos (ügyvédi irodától és ügylettől függően) |
| Condo/Co-op díjak | Alapítványi hozzájárulás, kezelési díjak, igazgatósági vagy engedélyezési díj |
Hogyan finanszírozzon külföldi vevő – elérhető-e jelzáloghitel?
Külföldiek hitelképességi vizsgálata szigorúbb lehet. Kérhető: igazolt jövedelem, vagyonforrás (SoF), bankszámlakivonatok, előminősítés (pre-approval). Egyes bankok LLC tulajdonlás esetén is hiteleznek. Alternatíva a nagyobb önerő vagy magánhitel. A hitelajánlatok összehasonlítása és a Mortgage Recording Tax figyelembevétele kulcsfontosságú.
Mik a bérbeadás és adózás fő szabályai külföldieknek?
Bérleti bevétel az USA-ban adóköteles, helyi adóbevallás szükséges. A költségek (kamat, adó, fenntartás) levonhatók lehetnek. Értékesítéskor tőkenyereség-adó merülhet fel; nem rezidens eladó esetén a FIRPTA forrásadó a vevőre hárul – vevőként ismerje meg a folyamatot. Kettős adóztatás elkerülését egyezmények segíthetik. Személyre szabott adótanácsadás erősen ajánlott.
Mit vizsgál az ügyvéd a due diligence során?
- Címvizsgálat: terhek, jelzálog, szolgalmak, peres eljárások.
- Épület dokumentumok: Condo/Co-op szabályzat, pénzügyi kimutatások, tartalékalap, házirend, bérbeadási politika.
- Építési/engedélyezési nyomok: DOB/HPD bejegyzések, esetleges szabálytalanságok.
- Közmű/HOA díjak: közös költség, különdíjak, felújítási hozzájárulások.
Hogyan néz ki a folyamat lépésről lépésre?
- Előszűrés: cél, költségvetés, helyszín (Manhattan/Brooklyn/Queens), tulajdoni forma (egyéni, LLC, trust).
- Ügynök és ügyvéd megbízása: NYC-ben ügyvéd-vezérelt zárás a gyakorlat.
- Ajánlat és tárgyalás: ár, contingency, bútorelemek, határidők.
- Due diligence: társasházi/Co-op csomag, épületpénzügyek, jogi vizsgálat.
- Szerződés és letét: szerződés aláírása, escrow letét elhelyezése.
- Finanszírozás és értékbecslés: banki folyamatok, appraisal, biztosítás.
- Zárás (closing): okiratok aláírása, illetékek/adó megfizetése, bejegyzés és birtokbaadás.
Milyen tipikus kockázatokat és hibákat érdemes elkerülni?
- Rugalmatlan bérbeadási szabályok (Co-op) – befektetési célra condo előnyösebb.
- Előre nem kalkulált adók: Mansion Tax, Mortgage Recording Tax, Transfer Tax.
- Elégtelen tartalékok az épületnél – váratlan különbefizetések.
- Nem megfelelő vállalati struktúra – felelősségi és öröklési kockázatok.
GYIK – gyakori kérdések New York-i lakásvásárlásról
Külföldi vevőként vásárolhatok-e Co-op lakást?
Elvben igen, de sok Co-op igazgatósága szigorúan elbírálja a külföldi és befektetési célú kérelmeket. A condo rugalmasabb.
Kell-e amerikai bankszámla a záráshoz?
Ajánlott a pénzmozgások, letét és közüzemi/biztosítási díjak kezelése miatt. Egyes ügyvédi irodák escrow-on keresztül is kezelik.
Mennyi a tipikus önerő jelzálog esetén?
Gyakran 30–40% vagy több külföldieknek; banktól és ingatlantól függ.
Mi az a címbiztosítás és miért kell?
Egyszeri díj, amely védi a tulajdonjogot rejtett terhek, bejegyzési hibák vagy harmadik személy igényével szemben.
Mikor merül fel Mansion Tax?
1 millió USD feletti lakóingatlanoknál sávosan 1–3,9%. Új építéseknél további költségek is vevőre kerülhetnek.
LLC-n keresztül vásároljak?
Gyakori megoldás adat- és kockázatvédelemre, de banki és adózási következményekkel jár. Egyéni elemzés szükséges.
Lehet-e rövid távra kiadni?
NYC szigorúan korlátozza a rövid távú bérbeadást; épületszabályzat és önkormányzati előírások mérvadók.
Meddig tart a folyamat?
Piacitól és finanszírozástól függően 30–90 nap jellemző.
Milyen visszamondási feltételek szokásosak?
Finanszírozási és jogi contingency-k tárgyalhatók; új építésnél más szerződéses logika érvényes.
Kapok-e adójóváírást a jelzálogkamatra?
Az amerikai adószabályok és az egyéni helyzet dönti el; adótanácsadó bevonása szükséges.
Milyen éves költségek vannak?
Ingatlanadó, közös költség (HOA/common charges), biztosítás, karbantartás, esetlegesen menedzsmentdíj bérbeadásnál.
Mik az épület pénzügyi „vörös zászlói”?
Alacsony tartalék, magas eladósodottság, peres ügyek, tartós „assessment” díjak, gyenge karbantartás.
