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イスラエルで不動産を購入する際に知っておくべきすべてのこと

執筆者 | 4月 11, 2022 | 不動産

イスラエルでの不動産の買い方

経済・金融情勢がますます不透明化する中、イスラエルの不動産市場は、国内外の投資家にとって最も信頼性が高く、収益性の高い投資先として高い評価を得ることに成功しました。 イスラエルでの不動産購入は大きな可能性を秘めていますが、非居住者にとっては困難な取り組みとなる可能性があります。 イスラエルの不動産市場で資産取得をお考えの方は、続きをご覧ください。

イスラエルの不動産物件

非居住者の場合、イスラエルの不動産取得の第一歩は、イスラエルの様々な不動産の種類を深く理解することです。 イスラエルの不動産物件は、大きく分けて2つのカテゴリーに分類されます。

  • 国有地

国有地またはイスラエルの土地は、政府が所有し、イスラエル土地管理局（ILA）によって管理されている不動産です。 イスラエルの不動産の大半（93％）は、 ユダヤ民族基金と同国の開発局が所有しています。

  • 私有地

イスラエルの個人所有の不動産に適用される法律は、国有の土地に適用される法律よりも緩やかです。 個人の不動産所有者は、国籍や宗教に関係なく、他人に不動産を売却できる決まりになっています。 民間の土地には、以前から所有している住宅、アパート、新しく開発された住宅などが含まれます。

外国人がイスラエルで不動産を取得することは可能か？

イスラエルの非居住者であれば、イスラエル国内の私有財産を購入する権利があります。 ほとんどの場合、不動産投資家は購入のためにイスラエルに行く必要すらありません。 コンサルタントと弁護士からなる強固なチームにより、買収を成功に導くことができます。 一般的には、ヘブライ語とあなたの言語で翻訳された売買契約書、委任状、イスラエルの取得税率申告書への署名が必要となります。 外国人投資家は、自国のイスラエル領事館でこれらの書類をすべて揃えることができます。

イスラエルで不動産を購入する際の購入税について

イスラエルで不動産を購入しようとする外国人投資家は、不動産手数料、住宅ローン手数料、鑑定士費用など、さまざまな購入費用を準備する必要があります。 最も大きなコストは、購入者がニュー・イスラエル・シェケル（NIS）で支払わなければならない取得税である。 外国人購入者は、同じ価値の不動産に対して、地元住民よりも高い税額が課されることになります。 外国人買主は、売買契約締結後45日以内にすべての税評価額を支払うものとみなされます。

取得税の税率は、不動産の取得価格の合計額に基づいて計算されます。 毎年1月に、イスラエルの消費者物価指数に基づき、料金が調整されます。

非居住者で、イスラエルの不動産を購入する予定の場合、考慮すべきいくつかの問題があります。 イスラエルで不動産を購入する際に覚えておかなければならない税制上の注意点をいくつかご紹介します。

先日、不動産税制が改正され、購入税額の引き上げが宣言されました。 この改正だけでも、非居住者の不動産購入者や、すでにイスラエルに住宅を所有しているイスラエル国民に大きな負担を強いることになる。 一方、新規移住者やイスラエル人が初めて所有する物件には、税制上の優遇措置がとられています。

購入税

  • 購入税は、イスラエルの不動産を取得した際に買主に課されるものです。
  • 税金は購入時に支払う必要があり、取得した資産の合計額に対する割合で計算されます。
  • 税率は、不動産の価値、買主の地位、個人資産の範囲によって異なり、異なります。

2021年11月現在、イスラエルの購入者または住宅用不動産のデフォルトの税率設定またはブラケットは次のとおりです。

  • NIS 5,348,565までの金額には8％の税率が適用されます。
  • NIS 5,348,565を超える金額には10％の税率が適用されます。

改正不動産税制に基づき、2025年1月1日から仕入税額負担が緩和され、改正前の水準に戻る予定です。

  • NIS 1,294,770までの金額には5％の税率が適用されます。
  • NIS 1,294,770 から NIS 3,884,295 までの金額に対して6%の税率が適用されます。
  • NIS 3,884,295 から NIS 5,348,565 の間の金額には7%の税率が適用されます。
  • NIS 5,348,565からNIS 17,828,555までの金額に対して8％の税率が適用されます。
  • NIS 17,828,555を超える金額には10％の税率が適用されます。

イスラエルに新たに移住した人やオレは、この不動産購入税率に関する改正の影響を受けません。

Capital Gains Tax

  • 不動産の売主には減価償却税またはキャピタルゲイン税が 課されます。
  • キャピタルゲイン税は、不動産の利回りの25％です。
  • 2014年1月1日以前に発生した不動産価格の上昇はキャピタルゲイン税が免除されますが、線形計算が行われます。
  • 不動産物件は、売主が居住用に使用している一棟の不動産の場合など、キャピタルゲイン税が免除されるケースもあります。
  • キャピタルゲイン税の免税は、イスラエルの納税者及び非居住者が、自国に居住用不動産を所有していないことを確認するために、自国の関係当局からの承認書を提出する場合に適用されます。
  • 4,495,000NISまでは免税となり、4,495,000NISを超える部分には自動的にキャピタルゲイン税が課されます。

イスラエルの不動産法では、シングルホームオーナーとは、イスラエル国内外において、当初の不動産の33％未満を所有する者として設計されていることが肝要であります。 イスラエル国内外にある不動産の33％以上の所有権を得た場合、複数所有者とみなされます。

非居住者は、7年間のアリヤ、またはアリヤの1年前に不動産を購入した場合、またはイスラエルに居住を希望するユダヤ人のためのイスラエル市民権の資格を得るための軽減税率の適用を受けることができます。 結婚している場合、あなたまたはあなたの配偶者がオレ、イスラエルに戻ることを信奉する個人になるためのいずれかの取得税の軽減税率の対象とすることができます。

イスラエルで不動産を購入する前に考慮すべきこと

イスラエルの不動産購入を進める前に、以下の要素を考慮する必要があります。

  • 現地の住宅価格
  • 市町村税
  • 不動産価格の上昇または減価の可能性

イスラエルの不動産と証書登録手続き

  • イスラエルで住宅やアパートなどの居住用不動産を購入する際に最も重要なステップは、自分名義の不動産の登記です。
  • この登録により、売主から買主への法的権利の移転が円滑に行われるようになります。 登録がなければ、所有権の移転は不完全なものとみなされます。
  • 個人所有の不動産を購入する場合は、イスラエルの土地登記所（通称：タブー）を通じて適切に登記する必要があります。
  • 建設中の不動産や国有不動産を購入した場合は、登録の仕方が異なります。
  • 不動産登記をするには、その不動産が具体的に所在する事務所に登記書類を提出する必要があります。 土地登記所は、テルアビブ、ハイファ、エルサレム、ナザレ、ペタチティクバ、ネタンヤ、ベエルシェバ、レホバト、ハロンにある。 また、Acre、Ashdod、Haderaにサテライトオフィスがあります。
  • 登録に成功すると、The Tabuは購入者に証書またはタイルを発行します。
  • 買主名義の不動産登記には3～4ヶ月かかります。

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本情報は、個別の税務・法務に関するアドバイスに代わるものではありません。 お客様の具体的な状況については、有資格の税務・法務アドバイザーにご相談されることをお勧めします。