O mercado imobiliário espanhol continua a atrair investidores internacionais, family offices, fundos de private equity, fundos de pensões e empresários que procuram rendimentos de arrendamento estáveis e ganhos de capital a longo prazo. No centro desta oportunidade encontra-se a SOCIMI (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario), a versão espanholade um REIT, que oferece vantagens fiscais únicas e uma regulamentação favorável ao investidor.
A combinação de SOCIMIs com veículos de investimento luxemburgueses permite aos investidores criar estruturas transfronteiriças poderosas que maximizam a eficiência fiscal, melhoram a governação e aumentam a flexibilidade de agrupamento de capitais.
Compreender o SOCIMI: o veículo imobiliário espanhol com eficiência fiscal
As SOCIMI são sociedades de investimento imobiliário espanholas cotadas em bolsa, destinadas a deter e gerir imóveis para arrendamento. Beneficiam de uma taxa de imposto sobre o rendimento das sociedades de 0% se cumprirem determinadas condições:
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Pelo menos 80% dos activos devem ser constituídos por imóveis urbanos destinados a arrendamento ou por acções de outras SOCIMIs.
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Pelo menos 80% do rendimento anual deve provir de actividades de locação.
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Distribuição obrigatória de lucros: 80% dos rendimentos de rendas, 50% das mais-valias provenientes da venda de imóveis e 100% dos dividendos das filiais.
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Deve estar cotado num mercado regulamentado, frequentemente o BME Growth em Espanha.
Esta estrutura transparente do ponto de vista fiscal torna as SOCIMIs muito atractivas para os investidores que procuram rendimentos de rendas estáveis e dividendos eficientes do ponto de vista fiscal.
Porquê combinar a SOCIMI e os veículos de investimento luxemburgueses?
O Luxemburgo continua a ser uma das principais jurisdições europeias para a estruturação de investimentos imobiliários transfronteiriços, oferecendo veículos não regulamentados e regulamentados que podem complementar uma estrutura SOCIMI.
Veículos luxemburgueses não regulamentados
A SOPARFI(Société de Participations Financières) é uma sociedade gestora departicipações sociais que não é regulada pela CSSF. Proporciona benefícios de otimização fiscal através da Diretiva Mães-Filhas da UE e do regime luxemburguês de isenção de participação, reduzindo potencialmente a retenção na fonte de dividendos espanhóis quando as condições são cumpridas.
A SCSp(Special Limited Partnership) é uma estrutura de parceria totalmente flexível, não regulamentada e transparente do ponto de vista fiscal. Permite aos investidores internacionais reunirem capital, conceberem uma governação flexível e manterem o tratamento fiscal direto, o que a torna atractiva para os family offices e os investidores de private equity.
O RAIF(Fundo de Investimento Alternativo Reservado) é muitas vezes mal compreendido. Embora opere ao abrigo de um regime AIFM, é não é regulamentado a nível do fundo – não necessita de aprovação prévia da CSSF. O RAIF permite uma rápida entrada no mercado, uma grande flexibilidade de investimento (incluindo imóveis e acções em SOCIMIs) e beneficia de um tratamento fiscal favorável no Luxemburgo (sujeito apenas a um imposto de subscrição de 0,01%).
Veículos regulamentados do Luxemburgo
Para os investidores que procuram uma supervisão regulamentar mais formal, o Luxemburgo oferece as estruturas SIF (Specialised Investment Fund) e SICAR. Ambas são supervisionadas pela CSSF e destinam-se a investidores bem informados, como os investidores institucionais e os grandes investidores privados.
Vantagens estratégicas da combinação da SOCIMI com os veículos luxemburgueses
A utilização da SOCIMI em conjunto com os veículos de investimento luxemburgueses proporciona várias vantagens estratégicas:
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Aumenta a eficiência fiscal: Os dividendos da SOCIMI podem ser encaminhados através de uma SOPARFI luxemburguesa para aproveitar as isenções de participação e reduzir a fuga fiscal global.
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Agregação flexível de capital: Um RAIF ou SCSp luxemburguês pode atuar como uma estrutura de alimentação para reunir capital de vários investidores antes de adquirir acções da SOCIMI, simplificando a governação e a gestão de capital.
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Plataforma de investimento pan-europeia: Os veículos luxemburgueses permitem uma fácil expansão para outros mercados imobiliários europeus (por exemplo, o SIIC francês, o SIIQ italiano), criando um centro de investimento consolidado.
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Maior flexibilidade de saída: deter acções espanholas da SOCIMI através de uma estrutura luxemburguesa facilita as saídas parciais ou totais e simplifica as transacções no mercado secundário.
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