Kupię mieszkanie na Manhattanie, Nowy Jork

Rzeczy, które zagraniczni nabywcy powinni wiedzieć o apartamentach na Manhattanie, Stany Zjednoczone Ameryki

Wielu zagranicznych nabywców, jeśli chodzi o zakup apartamentu na Manhattanie, może być bezradny w odniesieniu do wielu obszarów, od tego jak działa nowojorska nieruchomość, do ich różnych wyborów. Poniższy poradnik jest dla każdego, kto w takiej sytuacji rozważa zakup mieszkania na Manhattanie, mimo że jest obywatelem i mieszkańcem innego kraju.

• Jedną istotną rzeczą, która musi być zrozumiana jest to, że bez względu na to, jaka opcja własności nieruchomości w Nowym Jorku wybrać, będą dodatkowe wydatki związane z nim, oprócz zakupu. Na szczęście właściciel może odliczyć wiele z tych kosztów od dochodu podlegającego opodatkowaniu, jak np. podatki od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne i odsetki, które udziałowiec spółdzielni płaci od kredytu hipotecznego.
• Prawdopodobnie będziesz musiał mieć brokera, ponieważ większość sprzedających ma brokerów, a ci nie reprezentują praw kupującego. Brokerzy oferują immunitet dla sprzedawcy, a więc kupujący powinien mieć go również.
•  
• W Nowym Jorku istnieją 3 rodzaje nieruchomości mieszkalnych:
  • condos (kondominium),
  • co-ops (spółdzielnie),
  • i kamienic.
•  
• Cudzoziemiec, który nie jest obywatelem USA, nie mieszka na stałe w USA i nie pracuje tam, może kupić mieszkanie w Nowym Jorku Tak długo, jak ta osoba ma wystarczająco dużo pieniędzy, aby kupić tam, ale uwaga, nie każde mieszkanie, które jest pokazane jako dostępne do sprzedaży może być zakupione przez zagranicznego nabywcę.
• Podczas gdy w zasadzie każde mieszkanie dostępne na sprzedaż na Manhattanie może nabyć cudzoziemiec, to w przypadku spółdzielni staje się nieco bardziej skomplikowane, dlatego warto omówić warunki i swoją sytuację z zaufanym agentem kupującego, a następnie zdecydować, na jakim rodzaju nieruchomości się skupić i co najlepiej zadziała na Twoją korzyść.
• Apartamenty New York Condo to najbardziej idealna opcja, zwłaszcza dla nabywców inwestorskich, którzy chcą kupić mieszkanie w celu jego wynajęcia.
• Nie jest tak trudno uzyskać kredyt hipoteczny w Stanach Zjednoczonych, ponieważ większość banków w USA posiada programy przeznaczone dla zagranicznych nabywców, o ile nabywca ten spełnia wymagania kredytowe banku.
• Właściciele spółdzielni są obciążani opłatami eksploatacyjnymi co miesiąc, natomiast właściciele condo są obciążani opłatami wspólnymi w ramach swoich miesięcznych wydatków. Im lepsze udogodnienia ma budynek, tym opłata jest wyższa, więc te opłaty mogą wahać się od setek do tysięcy. Istnieją również podatki od nieruchomości związane z posiadaniem nieruchomości, które właściciele muszą płacić miastu, ale właściciele posiadający immunitet dyplomatyczny nie muszą płacić podatków od nieruchomości.
• Wszystkie wymiary w Nowym Jorku są zwykle podawane w stopach, a powierzchnia opisywana jest w stopach kwadratowych, więc jeśli pochodzisz z kraju metrycznego, zwróć uwagę na tę konwersję.
• Kuchnie w Nowym Jorku są zawsze w pełni wyposażone w szafki, lodówkę, kuchenkę gazową, a w niektórych przypadkach w zmywarkę i kuchenkę mikrofalową. I Łazienki są zazwyczaj wyposażeni z lustrzanymi składowymi szafkami nad zlewem jak również łazienkową szafką próżności.
• Jeśli w budynku jest garaż, to nigdy nie jest on objęty opłatą za utrzymanie mieszkania, więc będzie osobna miesięczna opłata, jeśli chcesz tam zaparkować swój pojazd.
• Pralka/suszarka nie zawsze jest dozwolona w mieszkaniach, więc zawsze sprawdź z zarządem, nie zakładaj, że możesz zainstalować pralkę/suszarkę, jeśli chcesz. W nowszych mieszkaniach większość apartamentów ma zainstalowaną pralkę/suszarkę. Dodatkowo, w zasadzie wszystkie budynki posiadają osobne pralnie.
• Nie wszystkie budynki pozwalają na zwierzęta domowe, a niektóre mogą nawet mieć ograniczenia wagowe dla psów. Dlatego pamiętaj, aby ocenić przed zakupem.
• Posiadanie pełnomocnika jest również absolutnie ważne. Adwokaci są potrzebne, aby uzyskać ubezpieczenie, wykonać wyszukiwanie na tytuł i badania wszelkich naruszeń na budynku, oprócz negocjowania umowy i wstępnej umowy, która idzie w parze z płaceniem depozytu.
• W niektórych budynkach kluby zdrowia i baseny są zwykle wliczone w miesięczną opłatę za utrzymanie, ale w niektórych może być dodatkowa opłata.
• W większości budynków condo, gaz, ciepło oraz ciepła i zimna woda są zawarte w miesięcznym utrzymaniu, ale mieszkańcy będą musieli płacić za inne media, takie jak prąd, telefon lub kabel.
• Nowe osiedla condo mogłyby wydawać się nieco droższe, jednak często posiadają one tzw. abatmenty podatkowe, co oznacza, że nowy właściciel będzie płacił znacznie niższe stawki podatkowe przez najbliższą dekadę, jeśli kupi w takim budynku.
• Przy zakupie mieszkania w zupełnie nowym budynku condo bezpośrednio od sponsora, kupujący jest zwykle proszony o zapłacenie podatków od przeniesienia własności oraz honorarium adwokata sponsora, ale te mogą być czasami negocjowane.
• Zagraniczny nabywca nie musi koniecznie kupować apartamentu condo w Nowym Jorku pod własnym nazwiskiem. Może go nabyć pod szyldem spółki z o.o. Kiedy kupujesz pod nazwą LLC, twoje prawdziwe nazwisko jest ukryte przed rejestrami publicznymi.

Przed poszukiwaniem domu w Nowym Jorku, kupujący powinien zdecydować o swojej pożądanej dzielnicy, rodzaju mieszkania, które chce, i cenie zakupu, którą chce. Rozważając to wszystko, kupujący powinien więc zdecydować także o swoich konkretnych potrzebach, takich jak ilość miejsca w mieszkaniu, udogodnienia w budynku oraz lokalizacja i bliskość lokalnych udogodnień. Również kupujący powinien wziąć pod uwagę poziom swoich dochodów.

Are you ready to purchase an Apartment In Manhattan?- Let’s go ahead together and contact your Damalion expert now to buy your apartment in New York.

Kup mieszkanie na Manhattanie, Nowy Jork — condo vs co-op, koszty i podatki, rola brokera i adwokata, finansowanie, regulaminy budynków oraz etapy zamknięcia transakcji.

Dla kupujących zagranicznych, przedsiębiorców, family offices i inwestorów prywatnych • Pomagamy przygotować przejrzysty komplet dokumentów i koordynujemy z zaufanymi podmiotami. Akceptacja i terminy zależą od stron trzecich i zasad budynku.

Ostatnia aktualizacja:

Co przyspiesza zakup na Manhattanie?

Wybierz wcześnie: condo, co-op albo townhouse. Ustal budżet na cenę i koszty zamknięcia. Zatrudnij licencjonowanego brokera i nowojorskiego adwokata ds. nieruchomości. Przygotuj dokument tożsamości, potwierdzenie środków oraz — przy finansowaniu — wstępną decyzję banku. Trzymaj ofertę, dokumenty i terminy w prostym i spójnym formacie.

Podstawowe dokumenty kupującego

• Ważny paszport/dowód oraz potwierdzenie adresu.
• Potwierdzenie środków (wyciągi bankowe) i opis źródła pochodzenia środków.
• Przy finansowaniu: wstępna decyzja banku, a następnie list zobowiązujący.
• Dla co-op: szczegółowy wniosek do zarządu (finanse, referencje, zaświadczenie o zatrudnieniu).
• Dane adwokata do przeglądu umowy i due diligence (tytuł/coop).

Typy nieruchomości — skrót

Temat	Condo	Co-op	Townhouse
Własność	Nieruchomość (akt własności + lokal)	Udziały w spółce + dzierżawa (proprietary lease)	Grunt + budynek (pełne prawo własności)
Zgoda zarządu	Zwykle ograniczona weryfikacja	Pełny pakiet + rozmowa	Nie dotyczy
Wynajem	Często dozwolony (zgodnie z regulaminem)	Ograniczony; polityka zależy od budynku	Dozwolony (zgodnie ze strefowaniem i umowami)
Harmonogram zamknięcia	Często szybciej	Dłużej (procedura zarządu)	Zależny od oględzin i finansowania
Typowy nabywca	Inwestor/obcokrajowiec lub właściciel	Nabywcy na własne cele mieszkaniowe	Właściciel lub family office

Od oferty do zamknięcia — proste kroki

1. Wybór okolicy i typu budynku. Lista mieszkań zgodnych z budżetem i zasadami.
2. Złożenie oferty. Cena, zadatek i kluczowe warunki na piśmie przez brokera.
3. Przegląd prawny. Umowa, finanse budynku, tytuł/coop dokumenty.
4. Podpis i zadatek. Podpis kupującego; zadatek trafia do escrow.
5. Finansowanie (jeśli dotyczy). Operat i zobowiązanie banku.
6. Pakiet do co-op/condo. Kompletny wniosek; rozmowa, jeśli wymagana.
7. Zamknięcie. Podpisy, płatność salda i podatków; odbiór kluczy.

Koszty i podatki

• Mansion Tax (stan NY): dla nieruchomości ≥ 1 000 000 USD. Stawki rosną progowo (ok. 1,0%–3,9%).
• Podatki od przeniesienia własności: zwykle koszt sprzedającego w odsprzedaży; w transakcjach deweloperskich/sponsorowanych często ponosi je kupujący (do negocjacji).
• Mortgage Recording Tax: podatek od wpisu hipoteki dla condo/townhouse (nie dla co-op). Około ~1,8% lub ~1,925% kwoty kredytu w NYC (pożyczkodawca zwykle dopłaca 0,25%).
• Opłaty tytułowe/prawne/inspekcje/escrow: zależne od transakcji i typu nieruchomości.
• Opłaty budynkowe: condo – common charges / co-op – maintenance; plus podatek od nieruchomości (condo/townhouse) lub jego część w maintenance co-op.

Powiązane artykuły

• Przegląd zakupu mieszkania na Manhattanie (EN)
• Inwestowanie w mieszkania w Nowym Jorku (EN)
• Mansion Tax w NYC (EN)
• Więcej o nieruchomościach (EN)

Najczęstsze pytania

1) Czy cudzoziemcy mogą kupić mieszkanie na Manhattanie?

Tak. Prawo nie zakazuje zakupu przez obcokrajowców. Obowiązują kontrole AML/sankcyjne, weryfikacja tożsamości i zgodność z zasadami budynku.

2) Czym prawnie różni się condo od co-op?

Condo to nieruchomość z aktem własności. Co-op to udziały w spółce i dzierżawa lokalu. Co-op zwykle ma ostrzejszą akceptację i ograniczenia najmu.

3) Czy potrzebny jest adwokat?

W NYC kupujący standardowo zatrudniają adwokata nieruchomości. Sprawdza umowę, tytuł lub dokumenty co-op, finanse budynku, podatki/opłaty i dokumenty zamknięcia.

4) Jakie podatki płaci kupujący przy zamknięciu?

Mansion Tax (≥ 1 000 000 USD; do 3,9%), Mortgage Recording Tax przy hipotece na condo/townhouse oraz podatki od przeniesienia własności (zwykle sprzedający przy odsprzedaży; często kupujący w transakcji sponsorskiej).

5) Jak działa Mortgage Recording Tax w NYC?

Dotyczy wpisu hipoteki dla condo/townhouse. Łączna stawka NYS/NYC to ok. ~1,8% poniżej 500 tys. USD i ~1,925% dla ≥ 500 tys. USD. Co-op zwykle tego podatku nie płaci.

6) Kto pokrywa podatki od przeniesienia własności?

W odsprzedaży zwykle sprzedający. W sprzedaży sponsorskiej/nowej – często kupujący (zgodnie z umową).

7) Czy krótkoterminowy najem jest dozwolony?

Krótkie pobyty (< 30 dni) są w NYC silnie ograniczone (Local Law 18) i często zabronione przez budynki. Planuj najem długoterminowy, zgodnie z regulaminem.

8) Czy przepisy klimatyczne mają wpływ na koszty?

Tak. Local Law 97 wprowadza limity emisji dla dużych budynków i możliwe kary. Koszty modernizacji mogą być przenoszone w opłatach budynkowych.

9) Czy wymagane jest ujawnienie beneficjentów LLC?

Stanowy LLC Transparency Act (NY) obowiązuje od 1 stycznia 2026 r. Zasady federalne ewoluują; raportowanie FinCEN dla zakupów gotówkowych przez podmioty/powiernictwa zaczyna się 1 grudnia 2025 r.

10) Czy mogę kupić przez LLC lub trust?

Tak, z uwzględnieniem wymogów budynku, banku i prawa. Oczekuj ujawnienia beneficjentów i ewentualnych gwarancji osobistych.

11) Czym jest „board package”?

Dla co-op (czasem także condo) to szczegółowy wniosek z finansami i referencjami; zarząd może przeprowadzić rozmowę i — w granicach prawa — odmówić.

12) Dlaczego zamknięcia sponsorskie są droższe?

Kupujący często pokrywają podatki transferowe i koszty prawne sponsora. Warunki wynikają z offering plan i umowy.

13) Czy istnieją ulgi w podatku od nieruchomości?

Niektóre nowe budynki mają ograniczone ulgi. Programy są zmienne i specyficzne dla budynku. Adwokat weryfikuje dokumenty podatkowe.

14) Jakie oględziny są typowe?

Condo/townhouse: inspektor domu sprawdza lokal i systemy; dla co-op/condo adwokat analizuje finanse i raporty techniczne. Townhouse może wymagać dodatkowych ekspertyz.

15) Jaki zadatek jest zwyczajowy?

Zazwyczaj 10% przy umowie (escrow). Reszta ceny, podatki i opłaty przy zamknięciu.

16) Ile trwa zamknięcie?

Transakcja gotówkowa w condo może zamknąć się w kilka tygodni po umowie. Co-op z finansowaniem trwa dłużej z uwagi na zarząd i bank.

17) Czy mogę wynająć mieszkanie po zakupie?

Condo zwykle pozwala na najem zgodnie z regulaminem budynku. Co-op często ma surowsze limity. Krótkie pobyty < 30 dni zazwyczaj są niedozwolone.

18) Czy są ograniczenia dla przelewów zagranicznych?

Strony transakcji muszą spełnić wymogi AML/KYC. Oczekuj potwierdzeń pochodzenia środków i weryfikacji sankcyjnej.

19) Jakie koszty stałe uwzględnić?

Common charges/maintenance, podatki od nieruchomości (lub ich część w maintenance), ubezpieczenie, media, ewentualne dopłaty na projekty i zgodność z prawem.

20) Czy zasady budynku wpływają na remont?

Tak. Wymagane są zgody zarządu i pozwolenia NYC. Obowiązują umowy modernizacyjne (alteration agreement) i przepisy miejskie.

10 Najlepszych rzeczy do zrobienia w Nowym Jorku w 24 godziny

Skup się na symbolach Manhattanu z szybkim dojazdem między Midtown i Downtown.

1. Statua Wolności i Ellis Island — pomniki narodowe i historia imigracji. Przejdź do mapy
2. Empire State Building — klasyczny taras i art déco.
3. Central Park — jeziora, ścieżki i punkty widokowe.
4. The Metropolitan Museum of Art (The Met) — światowa kolekcja.
5. Museum of Modern Art (MoMA) — sztuka nowoczesna i współczesna.
6. 9/11 Memorial & Museum — miejsce pamięci i ekspozycje.
7. Times Square — światła, billboardy i teatry.
8. Broadway — informacje o spektaklach i teatrach.
9. Brooklyn Bridge Park — widoki na panoramę.
10. Top of the Rock — taras w Rockefeller Center.

Powrót do listy

10 Najlepszych hoteli w Nowym Jorku

Hotele centralne z oficjalnymi linkami rezerwacyjnymi.

1. The Plaza Hotel — Fifth Avenue przy Central Parku.
2. The St. Regis New York — luksus na 55th Street.
3. The Peninsula New York — dach i spa przy Fifth Avenue.
4. Four Seasons Hotel New York Downtown — obok World Trade Center.
5. Park Hyatt New York — okolice Carnegie Hall.
6. The Langham, New York, Fifth Avenue — przestronne pokoje i apartamenty.
7. The Ritz-Carlton New York, Central Park — widoki na park.
8. Baccarat Hotel New York — design i gastronomia przy MoMA.
9. Mandarin Oriental, New York — Columbus Circle i panorama.
10. The Carlyle, A Rosewood Hotel — klasyka Upper East Side.

10 Najlepszych parków w Nowym Jorku

Najważniejsze tereny zielone z oficjalnymi stronami.

1. Central Park — łąki, zbiorniki i zabytki.
2. The High Line — park na wiadukcie i sztuka.
3. Bryant Park — wydarzenia w Midtown i zimowe lodowisko.
4. Brooklyn Bridge Park — nabrzeże i pomosty.
5. Prospect Park — łąki i jezioro na Brooklynie.
6. Hudson River Park — nadbrzeżne molo i ścieżka rowerowa.
7. Washington Square Park — łuk, fontanna i muzyka.
8. Flushing Meadows Corona Park — Unisphere i muzea.
9. Governors Island — sezonowy park z widokiem na port.
10. The Battery — ogrody i promy na krańcu Manhattanu.

Powrót do listy